对于计划送子女赴澳留学的高净值家庭而言，2026年的澳洲房地产市场释放出前所未有的明确信号：“以房养学”已从可选项变为值得认真评估的策略选项。

在房价持续上涨、租金高企、学生住宿严重短缺的多重因素叠加下，如何通过房产投资既解决子女住宿，又实现资产增值以覆盖留学成本，成为值得深入探讨的话题。

一、市场现状：分化中的增长，布里斯班领跑

2026年初的澳洲房地产市场，呈现“中小首府领跑、两大龙头休整”的差异化格局。

根据最新数据，澳洲全国住宅价值较去年同期上涨8.4%，中位价突破88万澳元-1。但增长主力已从悉尼、墨尔本转向布里斯班、阿德莱德和珀斯。

布里斯班表现尤为抢眼：房价中位数在2024年第三季度已达101万澳元，正式超越墨尔本（77万澳元）。过去五年累计上涨82%，年增长率达13%，公寓价格年涨幅更高达17%（信息来源：Broker news）。这使得布里斯班与悉尼、堪培拉一同跻身“百万澳元俱乐部”。

阿德莱德同样表现强劲，房价年涨13.8%，领跑全澳首府。(信息来源：Australian Broker）珀斯则以全澳最紧的租赁市场（0.7%空置率）支撑持续增长。

反观悉尼和墨尔本，近期价格增长明显放缓。墨尔本已连续三个月录得小幅下跌，悉尼虽1月微涨，但仍低于近期峰值。两大城市的买家选择增多，削弱了价格上行动力。

供需失衡是共同底色 全澳资本城市空置率仅1.2%， listings较长期均值低20%。未来五年新房建设可能比国家住房协议目标少46.2万套，供给缺口持续扩。

二、学生公寓：150万床位缺口背后的投资机遇

如果说住宅市场是“宏观利好”，那么学生公寓（PBSA）就是“微观风口”。

澳洲每年在校大学生超过160万，而全澳专建学生公寓仅提供约9万张床位，即便计入校内宿舍，总量也不过13.4万张。这意味着超过146万学生必须在公开市场寻找租房。

这一结构性短缺支撑着学生公寓的强劲表现：高入住率、稳健租金增长、强劲投资需求。2025年全澳学生公寓交易额突破18.8亿澳元，机构资本（新加坡REITs、欧洲养老基金）大举入场，悉尼核心区资本化率已压缩至4.75%左右-3。

目前全澳处于各开发阶段的学生公寓约4万张床位，其中仅1.12万张在建-3。即便全部按计划交付，相对于现有需求仍是杯水车薪。

值得注意的是，需求结构正在多元化。许多供应商报告国内学生占比已超50%，住房可负担性危机正将更多本地学生推向专建学生公寓( 信息来源：Australian Broker）。这降低了市场对单一国际生源国的依赖，增强了抗风险能力。

三、“以房养学”核心机制：从成本中心到利润中心

“以房养学”的本质，是将留学从纯粹的消费行为转化为投资行为。

传统留学模式：四年支付房租（假设每周400澳元，四年约8.3万澳元）+ 支付学费生活费，资金单向流出。

以房养学模式：购买房产（假设70万澳元公寓），子女自住一间，其余出租。四年期间：

• 租金收入覆盖大部分生活费和部分学费

• 房产增值贡献资本利得

• 自住部分节省原本要支付的租金

  
  

以一个典型布里斯班两房公寓为例：房价70万澳元，贷款60%，四年后若按年增6%保守估算，房产价值升至约88.4万澳元，增值18.4万澳元。加上租金净收益，完全可能覆盖四年学费（信息来源：Brilliant）。

除财务回报外，“以房养学”还带来稳定性红利：子女无需频繁搬家，可专注学业；家长通过房产配置实现资产全球化分散；未来子女若留澳工作，已有安居之所。

四、2026新政：游戏规则变了

2026年，“以房养学”的操作环境发生重要变化，高净值家庭必须知悉三大新政：

1. 两年二手房禁令
2025年4月1日至2027年3月31日，外国人士（包括留学生）不得购买二手住宅作为自住房（信息来源：Brilliant）。

这意味着，2026年操作的“以房养学”，只能选择新房或期房。这虽限制了选择范围，但也有利好：新房折旧抵扣更优，维修问题较少，且符合FIRB鼓励投资新房的导向。

2. FIRB申请费上调
2026年购买100万澳元以下物业，FIRB申请费已调升。这是确定的 upfront 成本，需计入预算-。

3. 各州附加印花税
海外买家在各州需支付额外印花税，普遍为7%-8%。例如在新州购买100万澳元房产，仅附加税即需支付约8万澳元。

此外需警惕空置税风险：若房产一年内空置或未出租超过半年，可能面临FIRB申请费同等金额的罚款。这对“买而不租”的家庭构成实质性约束。

五、四大风险与应对策略

“以房养学”并非稳赚不赔，必须正视以下风险并提前布局：

风险一：市场波动风险
澳洲房市虽有长期上涨趋势，但短期受利率、政策影响可能波动。AMP首席经济学家预计2026年全国涨幅5%-7%，若利率显著上升，房价可能下跌（信息来源：Sharecafe）。

应对：选择基本面强劲的城市（布里斯班、阿德莱德、珀斯）和抗跌性强的资产（近大学、交通便利的新房），并做好持有5年以上的准备。

风险二：租赁空置风险
若无合适租客，租金收入中断将影响现金流。

应对：优先选择学生公寓类产品或大学周边住宅，这些区域租赁需求刚性。也可考虑与专业物业管理公司签约，确保稳定出租。

风险三：汇率风险
澳元兑人民币汇率波动，可能影响换汇成本和最终收益。

应对：分散换汇时点，或通过金融工具锁定汇率。长期看，房产作为澳元资产，本身就是汇率对冲。

风险四：政策合规风险
FIRB规定、税务政策可能调整，操作不当可能面临处罚。

应对：聘请专业律师和会计师，确保全程合规。尤其是租赁操作，必须符合当地租赁法规和签证条件。

六、投资策略建议：四步走布局2026

基于当前市场环境，高净值家庭可考虑以下策略框架：

第一步：选对城市
首选布里斯班——2032奥运题材、强劲增长、相对悉尼仍有价格优势（信息来源：Brilliant）。

次选阿德莱德、珀斯，两者均呈现供不应求、增长稳健的特点。悉尼、墨尔本可作为长线配置，但需接受短期增速放缓。

第二步：选对资产
受制于“二手房禁令”，2026年只能买新房或期房。在此范围内，优先选择：

• 靠近主要大学（昆士兰大学、昆士兰科技大学、格里菲斯大学等）

• 交通便利、生活配套成熟

• 户型设计适合合租（如2-3房）

• 开发商信誉良好，交付有保障

第三步：算好现金流
以当前利率水平（约6%-7%）测算持有成本。假设贷款70%，需确保租金收入能覆盖大部分贷款利息和持有费用。首付准备30%-40%为宜。

第四步：专业团队护航
聘请有经验的房产律师（处理FIRB、合同）、会计师（税务规划）、贷款经纪人（海外贷款）和物业管理公司。在陌生市场，“专业外包”比“亲力亲为”更安全高效。

七、展望未来：从“留学+投资”到“全球化布局”

对高净值家庭而言，“以房养学”的意义远不止于省钱或赚钱。它是子女全球化成长与家庭资产全球化配置的交汇点。

子女在澳洲留学期间，通过参与房产管理（哪怕只是了解），能培养财务意识、投资思维和责任感。家庭则通过这一过程，实现在成熟市场的不动产配置，分散单一货币和单一市场风险。

2032年布里斯班奥运会、澳洲持续的人口增长、以及学生公寓等细分领域的机构化进程，都将为提前布局的家庭提供长期红利。

在分化与机遇并存的2026年，读懂市场、合规操作、长远布局的“以房养学”家庭，有望在子女完成学业的同时，也收获一份跨越周期的资产答卷, perfect!

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